我们常常听说一个叫“认知”的词，还有一个叫“高维认知”的词，懂不懂的人都能扯上两句，所指各有不同，因为还没有人对这两个词给出过一个大家都信服的定义。我在7年前写过一本叫《认知突围》的书，卖了近百万册，想来对这个词的“推广”也有一些微末的贡献。
大提速！逼近1500亿元
中国基金报记者：李树超
随着公募REITs常态化发行，2024年REITs市场发行大提速。
数据显示，今年以来已有20只新发公募REITs，累计发售规模达462亿元，发行产品数量和规模创年度新高。从2020年4月基础设施REITs试点启动以来，发行总规模已逼近1500亿元大关。
多家受访机构表示，受益于政策利好、市场转暖和资产扩容等因素，我国公募REITs市场发行规模再创新高，市场利率下行也凸显了公募REITs的投资价值。作为资本市场和实体经济的重要桥梁，公募REITs在我国经济高质量发展中起到关键作用，未来仍将迎来大发展。
发行大提速！公募REITs发行数量、规模创新高
Wind数据显示，截至10月28日，今年以来已发行20只公募REITs，发行规模合计达462亿元，发行数量和规模较2022年高点分别增长54%、10%，创下历年新高。
业内人士表示，我国公募REITs发行规模再创新高，主要受益于配套政策利好、二级市场转暖、大类资产扩容等因素。同时，在市场利率下行周期，公募REITs的投资价值也受到了各路资金的重视。
平安基金表示，今年公募REITs发行大提速，刷新历年最高水平，配套政策的持续完善是重要的推动因素。在供给层面，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），标志着REITs迈入常态化发行阶段。而在投资层面，证监会会计部于2024年2月发布了《监管规则适用指引-会计类第4号》，有利于引导长期资金，促进市场成熟与稳定。
盈米基金研究员冯梓轩也表示，国家政策的持续推动起到了关键作用。今年7月国家发展改革委发布的《通知》，明确了REITs常态化发行的政策框架，扩大了可发行基础资产的类别并简化了审核流程，推动了市场的发展。
国泰君安资管也分析，一是公募REITs进入常态化发行新阶段，审核持续提速。二是二级市场转暖带动前端发行，市场供需两旺。三是大类资产扩容，新增资产供给激发了市场活力。
在今年市场方面，国泰君安资管认为，在去年REITs市场下行形成估值低谷和市场利率走低等背景下，公募REITs市场存量资金信心回暖，今年二级市场整体表现优异，为一级市场发行提速创造了良好条件。
在市场利率走低背景下，现金流稳定、高比例分红的公募REITs的投资价值也受到资金的关注。
红土创新基金认为，在国内经济结构调整、市场利率走低背景下，公募REITs的配置价值受到更多以固定收益为投资目标的机构资金的青睐。投资者在寻求大类资产配置时，更加关注公募REITs这类能够提供稳定现金流的产品。
平安基金也表示，在市场利率下行周期背景下，高比例分红且底层资产经营表现相对稳定的公募REITs凸显长期配置价值，该类资产受到更多保险、社保、年金、养老金、产业资本等耐心资本的青睐。
公募REITs发行，也离不开投资者的信心和认可。红土创新基金认为，随着不同行业类型的公募REITs在市场中发行，以及投资者教育工作的持续开展，投资者对于公募REITs的投资认可度逐渐提升。随着监管体系不断完善提升，公募REITs市场的信息透明度逐渐提高，也有助于增强投资者理解、信心和市场吸引力。
此外，大类资产扩容，也为发行市场提供了更多储备资产。比如今年消费基础设施REITs首次发行，目前共发行7只产品合计规模近200亿元，在今年已发行产品规模中占比超40%，同时水利、市政供热等新类型资产也陆续面市。
“随着REITs市场信息透明度和稳定性逐渐提高，大量优质基础设施资产的存在也为REITs的大量发行创造了良好条件。”盈米基金冯梓轩也称。
逼近1500亿元大关
在政策大力支持和较好市场环境中，从2020年4月基础设施REITs试点启动以来，到目前常态化发行，四年间我国公募REITs发行数量已达50单，发行总规模1498.13亿元（含扩募发售规模），逼近1500亿元大关。
展望公募REITs市场未来发展，多家机构表示，公募REITs作为资本市场和实体经济的重要桥梁，在我国经济高质量发展中起到关键作用，随着资产类别的丰富、“首发+扩募”的双轮驱动，公募REITs市场仍将迎来大发展。
一家大型基金公司表示，考虑到当前我国正处于高质量发展和经济转型升级的关键期，作为资本市场和实体经济的重要桥梁，公募REITs也是不可或缺的投融资工具，可以有效盘活存量资产，为不动产投资提供退出渠道，同时降低企业负债率，进一步助力新质生产力发展。
该机构进一步指出，随着公募REITs市场不断发展，配套制度的不断完善，未来公募REITs将在资产多元化、风险分散化等方面具备配置价值。供需共同改善，将助推公募REITs市场长期发展。
红土创新基金也分析，一是公募REITs为各类基础设施资产提供融资新渠道，降低了企业的融资成本，同时，社会资本的参与为资本市场注入了新活力，推动实体经济持续健康发展；二是各类型公募REITs的发行和运营有助于促进区域经济发展，带动相关产业的发展，形成产业集群效应，提高区域经济整体竞争力；三是公募REITs的发行有助于推动基础设施建设和产业升级，提高实体经济的竞争力和创新能力。
国泰君安资管也总结道，自2020年公募REITs启动试点以来，市场逐步走向成熟完善，更好地服务实体经济，未来有望继续迎来较大发展。
该机构认为，公募REITs的本质是资产的IPO，企业可将几乎没有流动性的基础设施重资产转化为可上市交易的基金份额，引入公开市场的权益资金，为企业提供强大的资金支持。
从未来发展前景看，国泰君安资管分析，在资产范围方面，当前我国公募REITs市场仍有部分资产类别未实现上市，如新型基础设施、文旅基础设施、养老设施等，未来将会逐步拓展至这些行业，推动资产领域进一步拓宽。
在市场体量方面，该机构进一步表示，在我国大量存量基础设施资产亟需盘活的背景之下，已发行REITs市场体量相比仍偏小，随着“首发+扩募”双轮驱动格局的深入，公募REITs市场规模有望再上一个台阶，公募REITs作为创新金融产品的价值会进一步凸显，市场有望持续扩面提质，蓬勃发展。
利好政策激发市场活力，公募REITs常态化发行成效显著
中国基金报记者 张玲
今年以来，在利好政策推动下，公募REITs常态化发行成效显著，不仅发行规模频创新高，底层资产类型也不断丰富。业内人士认为，迈入常态化发行的新阶段后，随着政策持续落地，公募REITs的发展潜力与投资价值逐渐显现，产品吸引力也将得到增强。
公募REITs常态化发行成效显著
今年7月26日，国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，对推进基础设施REITs常态化发行工作作出部署。
Wind数据显示，8月以来至今不到三个月时间，市场便发行了10只公募REITs，底层资产类型包括消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、水利设施、园区基础设施等，合计发行规模约190亿元。此外，目前还有14只处于“已问询”“已受理”“已反馈”状态的首发类公募REITs。
盈米基金研究员冯梓轩表示，《通知》明确了REITs常态化发行的政策框架，扩大了可发行基础资产的类别并简化了审核流程，提高了申报推荐的效率。政策支持REITs市场供需两端加速扩容，自带红利资产属性的REIT资产配置性价比提升，有助于提升市场整体流动性，并推动权益类资金参与REITs市场的意愿。
“《通知》发布后，我国公募REITs正式迈入常态化阶段。”一家大型基金公司表示，相较于前期试点，一方面，未来的项目类别将进一步扩容至12类，其中新增市场化租赁住房、养老设施、燃煤发电等资产类型，项目审核发行将进一步加速；另一方面，现有制度的细节得到了针对性完善优化，例如补充了集体用地、PPP项目的合规性要求，适当放宽了部分资产的规模要求、净回收资金用于再投资的比例上限等。以上变化有利于解决前期试点产生的部分问题，促进公募REITs长期稳健发展。
国泰君安资管也表示，《通知》为公募REITs的持续健康发展提供了战略指导和政策支持，标志着具有中国特色的公募REITs市场正式步入规范化、常态化发展的新阶段。
公募REITs被纳入SFISF，有望提高产品吸引力
10月18日，央行正式启动证券、基金、保险公司互换便利（SFISF）操作，在质押品范围方面，SFISF操作涵盖了公募REITs等多种资产。
业内人士认为，公募REITs被纳入SFISF，不仅有利于提高市场流动性，也有望增强公募REITs的吸引力，减少抛售行为。
“公募REITs被纳入SFISF工具质押品范围，或将提振公募REITs市场流动性。”国泰君安资管指出，一方面，投资机构可将公募REITs质押后换取高流动性资产，获得流动性支持，一定程度上提升了投资人对公募REITs的投资意愿。另一方面，在公募REITs投资人有股票市场投资需求时，可以通过质押而非售出公募REITs产品的方式取得资金，有效减少投资人的抛售意愿，维护市场的长期稳定。
红土创新基金也表示，由于SFISF操作允许机构使用公募REITs等资产作为质押品进行融资，为机构进行流动性管理提供了更多选择，这在一定程度上增加了公募REITs的市场需求，进而可能提振其市场流动性，为公募REITs市场带来增量资金。
盈米基金冯梓轩认为，除了减少市场的抛售压力，盘活非银机构资产的流动性，从而提高整个资本市场的流动性和稳定性，此举还将有助于提振市场情绪，提高公募REITs的吸引力。非银机构也可通过质押公募REITs等资产来融资，提高便利性。
“此外，在房地产和基础设施领域，公募REITs作为重要的资金来源，也有望带动相关上市公司的股价上涨。”前述基金公司补充道。
REITs正逐渐成为中国资本市场不可或缺的一块拼图
中国基金报记者 曹雯璟
自首批公募REITs产品上市三年有余，已基本走过了一个完整的市场周期。具体来看，中证REITs全收益指数初期历经了2021年中至2022年末的快速上涨，到2023年的震荡下行，再到2024年以来市场情绪回暖触底反弹、价值修复。
多位业内人士表示，对公募REITs产品而言，三年来整体市场正在从情绪驱动的价值变化，逐渐转向产品内在价值驱动增长的新阶段。从大类资产角度来看，REITs作为区别于股票、债券的金融产品，逐渐成为中国资本市场不可或缺的一块拼图。
作为长期资产配置价值将进一步凸显
截至10月25日，今年以来，中证REITs全收益指数累计大涨8.35%，目前处于震荡回调阶段。从具体收益率排行看，今年涨幅最大的品类是保租房，然后是高速公路、产业园等。而部分仓储物流、交通基础设施等表现不佳。
多位业内人士表示，REITs的收益除了受底层资产运作影响外，还会受到市场情绪、政策支持、宏观经济环境等多方面因素影响。
国泰君安资管表示，今年9月下旬，受到资金过热涌入股票市场的“跷跷板”效应，公募REITs市场表现呈现一定震荡回调态势，但整体来看仍走出了区别于股票、债券市场的独立行情，这也体现了公募REITs聚焦底层资产、高比例分红的独立属性。
从底层资产属性来看，今年以来长租公寓等稳定性及抗周期性较强的资产，以及处于基本面估值底部的产业园等资产尤其受到投资者的关注，这代表了REITs投资者群体对底层资产现金流稳定性、确定性以及未来可预测性的越发重视。
对于已上市REITs产品二级表现产生分化，国泰君安资管认为，这主要受行业政策、运营质效以及市场预期等几方面影响。首先是宏观政策方面，对于政策倾斜以及关系到国计民生的刚性需求基础设施板块，如保租房、能源、环保等，资产现金流稳定性强，二级市场表现稳定；而仓储物流和高速公路等行业则可能因政策管控及宏观经济变化等因素，二级市场产生波动。其次是管理团队运营质效优劣的影响，如涨跌表现分化的产业园、消费基础设施板块，运营效率高的项目收入确定性强，收入达成率高，二级表现优异；运营效率欠佳的项目则可能涨幅靠后。
再者是市场及投资者结构变化的影响，随着私募基金、实业投资等“耐心资本”面孔出现，携手险资、FOF、券商自营等传统长久期机构加速入场，投资机构对于底层资产稳定性及确定性的要求逐渐增加，受季节性影响小的抗周期性资产因此受到市场资金追捧，取得了突出的二级市场表现。
一家大型基金公司也表示，今年以来表现分化，受多方因素影响。首先来自政策面，保租房等行业由于其基础设施的刚性需求和政策支持，市场表现较好；其次是底层资产运营效率高、收入确定性强的REITs表现相对更佳；第三，市场情绪和投资者预期也会影响REITs的表现。最后，跟REITs的管理团队能力也有关系。
对于REITs市场后续行情，国泰君安资管判断，随着市场机制及政策逐步完善、多元化的长效资金入场，叠加底层资产基本面逐渐修复，公募REITs作为长期资产的配置价值将进一步凸显。
“近期受到强有力的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，对REITs市场资金具备一定虹吸效应。”北京一家大型基金公司指出，后续建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。
政策支持、需求稳定、创新性资产类型或更受青睐
在过去3年时间里，公募REITs加速上市，资产类型也更加丰富多样，涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。
多位业内人士表示，未来，政府政策支持、市场需求稳定、符合市场发展趋势、具有创新性的一些资产类型可能更受投资者青睐。
“随着市场机制及制度完善、投资机构趋于理性，REITs市场关注点将逐渐回归基本面，各业态微观业绩的稳定性将与潜在宏观经济政策支撑及市场投资预期共同作用于市场定价。”鉴于此，国泰君安资管认为，可适当关注几类REITs产品：第一，经营稳定性较强、具备一定韧性的基础设施资产，如保租房、消费基础设施等。
第二，对于关乎国计民生、具备强需求确定性的资产，如市政基础设施、环保基础设施等，其较强的未来现金流预期可为REITs产品带来可观分红收益，进而带来可观的二级市场表现。
对于已具备成熟运营管理类型的园区基础设施资产，前期受宏观经济环境影响基本面估值已处于相对低位，在高质量发展背景下，作为发展新质生产力重要载体的园区基础设施有望迎来新一波估值修复的机会。
北京一家大型基金公司预计，公募REITs市场将持续提质扩容，资产类型不断丰富。“首发+扩募”双轮驱动下，市场规模将不断增长；同时景区、数据中心、农贸REITs等有望相继落地；另外配套酒店、养老、煤电也在探索发行公募REITs；耐心资本也有望相继进入市场，投资者类型更加多样。
“随着经济复苏和消费政策推进期货配资吧，以及大量传统制造业产业链的升级优化需求，乃至新能源产业链的持续发展，大量的高标准仓储设施的需求也会不断增加，仓储物流同样受益，带动高速公路基建的发展。另外受益于产业集群效应和区域经济的发展，产业园REITs同样具有较大的增值潜力。”盈米基金研究员冯梓轩谈道。